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4月房企融资需求井喷,葛洲坝15亿元公司债完成

稳健的货币政策下,房企融资环境明显有所“转暖”。4月以来,房企继续密集融资。据中原地产研究中心统计数据显示,自4月1日至4月18日,多家房企已发布融资计划近2000亿元,且整体房企融资成本继续降低,主流境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,利率基本告别2位数。

据中原地产研究中心统计数据显示,截至7月24日,房企月内融资计划额度(包括境内融资和境外融资)已接近1800亿元,有望继续维持今年4月份以来,每月2000亿元以上的高位。

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伴随着融资环境的持续好转,房企在拿地上也开始发力。中原地产研究中心统计数据显示,截至4月22日,全国已有21家房企年内拿地过百亿元。不过,值得注意的是,这种现象已经引起了政府的注意。4月19日,中央经济会议重提“房住不炒”,而住建部也对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。在这样的政策导向下,房企融资环境是否会发生变化?

其中,房企年内境外发债创近三年新高。据申万宏源统计,今年上半年,中国房地产企业累计在境外新发和增发美元高息票据约385亿美元,同比增长28%,超过2017年全年发行额,相当于2018年全年发行额的八成。

中房报记者 许倩 | 北京报道

4月房企融资需求井喷

而截至7月7日,中国房企累计境外融资已超过435亿美元,约为2990亿元人民币。加上近两周碧桂园集团、中国金茂等房企发布的美元债融资计划,中国房企境外融资已超过3000亿元人民币。

一场新的融资战正在打响。战场由海外发债重回境内资本市场。

房企融资形势回暖趋势下,4月以来房企融资迎来小高峰。据蓝鲸房产不完全统计,仅4月25日一天,就有上实发展、葛洲坝、北辰实业、中骏集团、荣盛发展、阳光城等6家房企发布了融资公告。而据中原地产研究中心统计数据显示,截至4月18日,4月单月多家房企已发布融资计划近2000亿元,房企融资持续井喷。 4月25日,上海实业发展股份有限公司发布2019年第一期公司债券发行结果公告。公告中,上实发展称,本期债券已于2019年4月24日结束发行工作,最终票面利率为4.28%,债券实际发行规模为8.9亿元,期限为5年期。

对此,国元国际在一份报告中指出:“房企集中寻求海外融资,将导致境外融资成本的上行,房企将同时面临高额融资成本及汇率波动的双重风险,未来利润增长的不确定性有所增加。”

4月23日~25日,上海证券交易所先后披露,招商蛇口35亿元超短期融资券发行完成,票面利率2.8%;葛洲坝15亿元公司债完成发行,票面利率3.95%; 上实发展完成发行8.9亿元公司债,利率4.28%。几天前的4月19日,上海证券交易所还披露,首创置业25亿元公司债将挂牌,最低利率4.3%;同时还披露了首创置业拟发10亿元中期票据的募集说明。

同日,中国葛洲坝集团股份有限公司发布公告称,2019年公司债券发行工作已于2019年4月24日结束,实际发行规模15亿元,最终票面利率为3.95%。

“从融资成本方面看,大部分房企的资金成本维持在4%-8%之间,平均约为6%。但7月份以来,美元债成本快速上升。”中原地产首席分析师张大伟表示,7月份,房企发布的美元债平均利率已达8%,其中多笔资金成本都超过10%,最高者甚至达到了15%。

已过会或完成发债的房企远不止这些。形势上,无论是规模房企还是中小型房企,近期都忙着抢着在境内资本市场融资,公司债、中期票据、短期票据、配股等多种形式齐上阵。

在4月众多房企融资数据中,公司债成为企业的主流选择。蓝鲸房产据上交所资料不完全统计,截至4月26日,4月份以来,共有10家房企发行了公司债,发行总额达到699亿元,占到总融资额的34.9%。而据中国指数研究院的数据显示,3月份共有13家房企发行了公司债,金额为455.97亿元。

值得注意的是,7月12日,国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号),对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。

据中国房地产报记者不完全统计,4月份宣告将挂牌或完成境内发债的房企还包括:中国恒大、融创、华侨城、禹洲地产、华南城、新力地产、上海城投、广州珠江实业集团、葛洲坝集团、天津滨海新区建设投资集团、王府井集团、北辰实业、上实发展等,融资成本最高者8.5%(华南城6亿元中期票据),最低者2.8%(招商蛇口35亿元超短期融资券)。

此外,Wind数据显示,2019年第一季度,一般公司债32只,同比增长77%,总发行金额397.3亿元,同比增长37%。从交易商协会的DCM工具(中票、短融、PPN、ABN)来看,2019年第一季度,DCM119只,同比增长41%,总发行金额810.08亿元,同比增长4.3%。由此可见,在2019年以来的密集发债潮中,公司债增量明显。

东方金诚首席债券分析师苏莉表示,这意味着,房企发行外债将只能用于借新还旧,且仅能偿还中长期外债;其他资金用途,如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

中国房地产报记者还从多位券商投行人士处了解到,证监会相关部门正在就再融资政策改革征求意见,内容涉及恢复锁价发行、新增股东是否受减持新规限制等,若成行意味着再融资环境进一步放松,从而利好上市公司资本市场融资。

除了公司债之外,ABS融资(资产为支撑的证券化融资方式)也广受房企欢迎。据同策研究院数据统计,3月份共有27家企业进行了ABS发债,总发行额为490.67亿元;而4月份,截至26日,这一数字为39笔,总发行额为554.93亿元,环比增长13%。

此外,有业内人士向蓝鲸房产表示,在监管政策收紧的情况下,下半年房企境外融资或将迎来回落。

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对于房企融资需求井喷的原因,业内普遍认为主因仍是借新还旧。“2019年以来,房地产企业密集发债潮的背后,其实是为了应付偿债高峰期,借新还旧。”一位不愿具名的分析师向蓝鲸房产分析表示。

融资复苏公司债重回主流

Wind数据显示,2019-2022年分别有4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元债务到期。但房地产债中有不少含有回售条款,投资者可以在回售日选择将债券按照一定的价格回售给发行人。根据中信建投研究,2019-2022年分别有4804.81亿元 、2559.80亿元 、2032.93亿元 、68.20亿元和82.00亿元房地产债可能被投资者选择回售。因此,考虑回售因素,2019年房地产企业的债务偿还压力可能为4年内最大。

房企在国内资本市场融资难的困局正在改善。一位券商投行人士表示,以往除央企以外,中小型或民营类房企发债融资艰难,成本很高。去年11月以来,随着再融资政策的持续松绑,加上今年以来二级市场的上涨,房企融资渠道开闸,主要集中于境内外的债券融资,中小房企的融资门槛有所松动。

美高梅娛樂城,58安居客房产研究院首席分析师张波也对蓝鲸房产分析道:“借新还旧的压力下,今年房企融资的内驱力确实意愿更强了。”

4月18日,新力地产集团有限公司发布公告表示,完成非公开发行2019年公司债券,发行规模为4.17亿元,发行利率为7.5%。此次发行的公司债券期限为2+1年期,债券主体评级为AA+,债项评级为AA+。三个月前的1月9日,新力地产就已完成了总额为2.76亿元的非公开发行公司债券,期限3年期,票面年利率为7.5%,面向合格投资者中的机构投资者交易。

资金改善,房企大幅拿地引关注

7.5%的利率在近期境内公司债发行成本中属于较高位,不过新力地产作为一家非上市非国企的中小型房企,能成功发债已经不容易。

除了借新还旧外,房企资金压力放缓之后,对规模化的诉求还在滋生。“中型房企不断渴求自身规模快速增长并跨越千亿门槛,头部房企也需要保持现有规模。一季度,部分二线城市的土地溢价率出现提升,抢地现象逐步增多,这从一个侧面体现出房企规模化诉求的态势。”张波补充道。

近期另一笔较高利率的债券是4月18日华南城控股全资附属公司发行的一笔6亿元中期票据,期限最长为三年,年利率为8.5%,发行所得款主要用于置换公司现有借款。此外,华南城还于3月27日完成发行于2021年到期的2亿美元优先票据,年利率为11.875%。彼时华南城表示,发行票据所得款项净额主要用作项目开展及发展有关的现有债务再融资及一般公司用途。

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